Immobiliengutachten

Erfahrung und Fachkenntnis bei der Immobilienbewertung

Eine fundierte Immobilienbewertung erfordert Kenntnisse aus unterschiedlichen Bereichen. Neben der eigentlichen Grundstücksbewertung spielen bautechnische, wirtschaftliche und rechtliche Aspekte eine wesentliche Rolle.

Durch meine Ausbildung und Tätigkeit als Maurer, Diplom-Bauingenieur und Sachverständiger für Immobilienbewertung verbinde ich praktische Bauerfahrung mit der fachlichen Bewertung einer Immobilie.

Gerade bei älteren Gebäuden ist es wichtig, nicht nur Zahlen und Marktdaten zu betrachten, sondern auch den tatsächlichen Zustand der Bausubstanz und einen möglichen Modernisierungs- oder Sanierungsbedarf sachgerecht einzuschätzen.

Es gibt mittlerweile zahlreiche Anbieter, überwiegend Makler, die bei Facebook, Instagram oder über Suchmaschinen wie Google kostenlose Wertermittlungen für Immobilien anbieten. Sie erhalten dann auch einen Wert für Ihre Immobilie, aber was fangen Sie damit an? 

Es fehlen bei dem Grundstück größtenteils Faktoren für Anpassungen der Grundstücksgröße, Grundstückszuschnitten, Wohnlagen, Infrastruktur etc. die alle im Verkehrswertgutachten ein tragende Rolle spielen. Zu den großen Einflussfaktoren zur Wertermittlung des Gebäudes zählen u.a.  die Bewertung von Bauschäden (z.B. nasser Keller, Risse), die Bewertung der Haustechnik (Heizung, Sanitär, Elektro), besondere Bauteile (z.B. Gaube, Kamin, Außentreppen etc.), Gartenanlagen, evtl. dingliche Rechte und vieles mehr. 

Sollten Sie in Erwägung ziehen, ein Haus zu kaufen oder zu verkaufen, gehen Sie auf Nummer sicher und holen sich einen Fachmann für die Bewertung dazu. Diese Kosten betragen, bezogen auf die Kosten des zu erwerbenden oder zu verkaufenden Objektes, nur einen Bruchteil und Sie können beruhigt in die Verhandlungen gehen.

Für Reihenhäuser, Doppelhaushälften und Einfamilienhäuser, die üblicherweise durch die Eigentümer selbst genutzt werden, findet das Sachwertverfahren Anwendung. Bei solchen Immobilien steht nicht der zu erwirtschaftende Ertrag (die Mieteinnahmen) im Vordergrund, sondern die Herstellungskosten beziehungsweise die Wiederbeschaffungskosten der Immobilie.

Der Sachwert setzt sich aus dem Bodenwert (Wert des Grundstücks) und dem Sachwert der baulichen Anlagen (Wert des Gebäudes) zusammen.

Im Sachwertverfahren werden die Herstellungskosten der Sache – abzüglich der Alterswertminderung – ermittelt. Es wird also ermittelt, was das Objekt in der (Neu-) Herstellung kostet und wieviel wegen des Alters davon zum heutigen Datum gemindert werden muss. Auch hier muss natürlich wieder die Lage am Markt und der individuelle Zustand der Immobilie berücksichtigt werden. Nicht durchgeführte Instandhaltungsmaßnahmen, Reparaturen und Anpassungen an gesetzliche Anforderungen werden als Reparaturstau oder Instandhaltungsstau bezeichnet. Dies wirkt sich natürlich wertmindernd auf den Verkehrswert einer Immobilie aus und trifft für alle drei beschriebenen Arten der Immobilienbewertung zu.

Je nach Größe und Nutzung kann ein zu bewertendes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung oder ein Zweifamilienhaus einen Grenzfall darstellen; hier ist möglicherweise zum Sachwertverfahren das Ertragswertverfahren als stützendes Wertermittlungsverfahren heranzuziehen.

Für Immobilienobjekte wie Gewerbeimmobilien, Mietshäuser / Mehrfamilienhäuser, oder gemischt genutzte Grundstücke, für die ein zu erzielender Ertrag im Vordergrund steht, wird das Ertragswertverfahren angewandt. Hier stehen die Renditebetrachtungen (Miet- und Pachteinnahmen) eines Eigentümers oder Investors im Fokus.

Die Wertermittlung im Ertragswertverfahren erfolgt über die Kapitalisierung der Ertragseinnahmen (Miete / Pacht) über die Restnutzungsdauer des Objektes. Hierbei wird auch das, je nach Objekt unterschiedlich hohe, Risiko durch Miet- oder Pachtrückstände, als auch durch Leerstand berücksichtigt (Mietausfallwagnis).

Gemeint ist hierbei nicht der aktuelle Mietertrag, sondern die marktüblich erzielbare Miete – was durchaus mehr oder weniger als der im Mietvertrag festgeschriebene Mietzins sein kann. Es wird also auf den heutigen Tag ermittelt, wieviel Ertrag die Immobilie bis zum Zeitpunkt des wirtschaftlichen Verfalls des Gebäudes einbringt.

Sofern kein Teil des Grundstücks separat veräußert oder anderweitig genutzt werden kann, wird der Grundstückswert nur in so weit berücksichtigt, als es für die Erwirtschaftung der Mieten / Pachten des auf ihm stehenden Gebäudes notwendig ist. Es wird die Annahme getroffen, dass ein Grundstück unendlich lange zur Verfügung steht, das aufstehende Gebäude aber nur begrenzt wirtschaftlich genutzt werden kann und dann ersetzt werden muss. Grob gesprochen kann das Grundstück für nichts anderes genutzt werden, solange das auf ihm stehende Gebäude bestand hat und nicht abgerissen wird (siehe Freilegung). Wäre das Grundstück unbebaut, könnte es als Baugrundstück veräußert werden, oder neu bebaut werden, um möglicherweise einen höheren Ertrag zu erzielen.

Ziel ist es einen marktgerechten Preis für das entsprechende Objekt nach den neuen Wertermittlungsrichtlinien 2016 bezogen auf den § 194 Baugesetzbuch* (BauGB) zu ermitteln.

Mit dieser gewonnenen Klarheit über den Verkehrswert Ihres Objektes, haben Sie sich ein Fundament geschaffen mit denen Sie in aller Gelassenheit in die Kauf- bzw. Verkaufsverhandlungen einsteigen können. Sie müssen immerhin einer Flut von Argumenten standhalten, die nur den Zweck der Preisreduktion verfolgt.

So kann eine Wertermittlung als marktgerechte Prognose gesehen werden, die den zu erwartenden Preis für die Immobilie widerspiegelt ohne ungewöhnliche [z.B. ein Käufer möchte ein Haus um jeden Preis haben (Liebhaberobjekt)] oder persönliche Verhältnisse [z.B. das Haus muss schnellstmöglich verkauft werden (der Preis würde natürlich stark sinken)] zu berücksichtigen.

Es muss nicht immer eine Veräußerung des Objektes stattfinden, um den Marktwert (fair value) zu ermitteln, z.B. bei Erbauseinandersetzungen ist die anteilige Ausschüttungssumme für die Miterben einer Erbengemeinschaft zu ermitteln, ohne das ein Verkauf stattfinden soll. Ein weiteres Beispiel stellt die Vermögensübersicht dar.

Die Veräußerung einer Immobilie bedeutet den Tausch eines Sachwertes gegen eine beträchtliche Geldsumme.

Der Käufer sollte Klarheit darüber haben, dass er nicht zuviel bezahlt, der Verkäufer das er nicht unter Preis veräußert.

* BauGB § 194 Verkehrswert (Fassung vom 01.08.2011)

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Ein VERKEHRSWERTGUTACHTEN verschafft Ihnen Klarheit über einen erheblichen Vermögenswert bzw. über langfristige Zahlungsverpflichtungen

KAUF: Sie sind am Kauf einer Immobilie interessiert und möchten wissen, ob der  geforderte Preis nicht über dem tatsächlich üblichen Wert liegt? Sie möchten dem Verkäufer ein überzeugendes Argument bei der Preis- verhandlung vorlegen, denn nicht selten liegen die geforderten Preise bis zu 20% über dem (Makler) Wert, bzw. unter dem Wert, wenn der Makler am schnellstmöglichen Verkauf interessiert ist.

EHESCHLIESSUNG, EHESCHEIDUNG: Die Ermittlung des Anfangsvermögens bei Eheschließungen mit Ehevertrag wird (als Absicherung, damit beide Partner „wissen, woran sie sind“) immer häufiger gewünscht. So ist die Ermittlung des Zugewinnausgleiches bei Ehescheidungen ein großes Beschäftigungsgebiet von Sachverständigen. Durch ein Verkehrgutachten können weitere nervenaufreibende Streitigkeiten um das Vermögen vermieden werden.

WICHTIG: Die Beauftragung sollte von beiden Parteien gewünscht sein, damit eine Befangenheit ausgeschlossen werden kann.

VERKAUF: Sie möchten Ihre Immobilie veräußern und möchten wissen, welchen Preis Sie  auf dem Markt erwarten können? Sie möchten überprüfen, ob der ermittelte   Wert eines Maklers den tatsächlich gegebenen Umständen entspricht? Darüber hinaus möchten Sie dem Käufer einen unabhängigen Nachweis bieten, dass   das Gebäude den geforderten Preis wert ist und Ihm ein Gebäudeprotokoll über dessen Zustand geben.

ERBSCHAFT: Einer Ihrer Miterben erhält aus der Erbmasse gemäß Testament eine Immobilie. Sie selbst sollen entsprechend Ihrem Erbteil ausgezahlt werden. Ein Verkehrswertgutachten schafft hier Klarheit über Ihre Ansprüche. Oft ist das Erbstück sehr viel mehr wert, als ursprünglich in Verfügungen, Testamenten oder Erbverträgen erklärt wurde. 

SCHENKUNG: Die Festsetzung der Erbschaftssteuer oder Schenkungs- steuer ist gegenüber dem Finanzamt neu argumentierbar und kann unter Umständen Steuern sparen helfen.    

ZWANGSVERSTEIGERUNG: Ein Gutachten wird benötigt zur Festsetzung des Verkehrswertes durch das Vollstreckungsgericht und für die Bestimmung von Wertersatzansprüchen bei Rechtsverlusten.

Diese oben aufgeführten Punkte sind die i.d.R. geläufigsten für Privatpersonen, bei denen Gutachten benötigt werden, bzw. die Sicherheiten in geldwerten Angelegenheiten suchen. Falls Sie Fragen zu einem dieser oder noch nicht erwähnten Punkte, also „Rund um die Immobilie“ haben, fragen Sie einfach unverbindlich nach.

Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten – welche Bewertung ist die richtige?

Je nach Anlass und Verwendungszweck einer Immobilienbewertung kann ein ausführliches Verkehrswertgutachten oder ein kompakteres Kurzgutachten sinnvoll sein. In beiden Fällen steht die fachgerechte und nachvollziehbare Ermittlung des Immobilienwertes im Mittelpunkt. Der wesentliche Unterschied liegt insbesondere im Umfang der Dokumentation und im vorgesehenen Verwendungszweck.

Verkehrswertgutachten – ausführlich und nachvollziehbar

Ein Verkehrswertgutachten bietet eine umfassende und nachvollziehbar dokumentierte Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) einer Immobilie. Es enthält eine ausführliche Beschreibung und Beurteilung der Lage, des Grundstücks, der baulichen Anlagen, des Gebäudezustandes sowie der rechtlichen und objektspezifischen Gegebenheiten.

Grundlage der Bewertung sind die zum Wertermittlungsstichtag maßgeblichen rechtlichen Vorgaben sowie die aktuellen Daten des örtlichen Immobilienmarktes. Je nach Art und Nutzung der Immobilie werden die geeigneten Wertermittlungsverfahren angewendet und die Ergebnisse sachverständig beurteilt. Ziel ist die Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 194 Baugesetzbuch (BauGB).

Der Verkehrswert entspricht dem Preis, der zum jeweiligen Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der wertrelevanten Eigenschaften der Immobilie zu erwarten wäre. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben entsprechend der gesetzlichen Definition außer Betracht.

Ein ausführliches Verkehrswertgutachten kann insbesondere bei Erbauseinandersetzungen, Scheidungen und Vermögensauseinandersetzungen, steuerlichen Fragestellungen sowie gerichtlichen oder behördlichen Verfahren erforderlich oder sinnvoll sein.

Auch wenn kein Verkauf der Immobilie beabsichtigt ist, kann eine fundierte Wertermittlung beispielsweise zur Aufteilung von Immobilienvermögen innerhalb einer Erbengemeinschaft oder zur Erstellung einer Vermögensübersicht benötigt werden.

Selbstverständlich kann ein Verkehrswertgutachten auch beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie eingesetzt werden. Der nachvollziehbar ermittelte Verkehrswert bietet Käufern und Verkäufern eine fundierte Grundlage für die Beurteilung des Angebotspreises und für anschließende Preisverhandlungen.

Kurzgutachten – kompakt und aussagekräftig

Ein Kurzgutachten ist eine kostengünstigere Alternative zum ausführlichen Verkehrswertgutachten, wenn eine fundierte Ermittlung des Immobilienwertes benötigt wird, jedoch keine umfangreiche Dokumentation erforderlich ist.

Im Mittelpunkt steht auch hier die fachgerechte Wertermittlung der Immobilie. Gegenüber einem ausführlichen Verkehrswertgutachten wird insbesondere auf umfangreiche Beschreibungen und Erläuterungen verzichtet. Dadurch kann das Gutachten kompakter und kostengünstiger erstellt werden.

Das Kurzgutachten eignet sich insbesondere für Käufer und Verkäufer, die eine verlässliche Grundlage für Kauf- oder Verkaufsentscheidungen und Preisverhandlungen benötigen. Auch für private Vermögensübersichten oder als Grundlage für Gespräche mit Banken und Kreditinstituten kann es sinnvoll sein.

Auch bei einem Kurzgutachten werden die für die Wertermittlung erforderlichen wertrelevanten Informationen und Unterlagen berücksichtigt. Hierzu gehören – soweit für das jeweilige Objekt erforderlich – insbesondere:

• der aktuelle Bodenrichtwert
• wertrelevante Rechte und Belastungen im Grundbuch
• baurechtliche Festsetzungen, beispielsweise aus einem Bebauungsplan
• vorhandene Baulasten
• Informationen zum Erschließungszustand
• gegebenenfalls Denkmalschutz
• gegebenenfalls Altlasten

Ein Kurzgutachten ist allerdings nicht für jeden Verwendungszweck geeignet. Wird die Bewertung beispielsweise für ein gerichtliches Verfahren, eine steuerliche Auseinandersetzung oder eine strittige Erb- oder Scheidungsangelegenheit benötigt, kann ein ausführliches Verkehrswertgutachten erforderlich bzw. zweckmäßiger sein.

Welche Gutachtenform benötige ich?

Nicht immer ist für den Auftraggeber auf Anhieb erkennbar, welche Form der Immobilienbewertung für seinen konkreten Anlass die richtige ist. Häufig genügt ein Kurzgutachten – in anderen Fällen ist eine ausführliche Dokumentation des Verkehrswertes erforderlich.

Sie sind unsicher, ob Sie ein Verkehrswertgutachten oder ein Kurzgutachten benötigen? Sprechen Sie mich gerne an. Gemeinsam klären wir, welche Form der Immobilienbewertung für Ihren Verwendungszweck sinnvoll ist.

KURZGUTACHTEN FÜR STANDARDIMMOBILIEN

Die Kosten für ein Kurzgutachten für wohnwirtschaftlich genutzte Standardimmobilien, wie Doppelhaushälften sowie Ein- und Zweifamilienhäuser bis ca. 150 m² Wohnfläche, betragen pauschal 795,00 € zzgl. MwSt.

Die Beschaffung zusätzlich erforderlicher Unterlagen wird nach Zeitaufwand mit 125,00 € je Stunde zzgl. MwSt. sowie anfallender Auslagen nach Beleg abgerechnet.

Sollten Sie innerhalb von drei Monaten nach Erstellung des Kurzgutachtens ein ausführliches Verkehrswertgutachten benötigen, werden die bereits entstandenen Kosten des Kurzgutachtens auf das Honorar des Verkehrswertgutachtens angerechnet.

VERKEHRSWERTGUTACHTEN

Das Honorar für ein Verkehrswertgutachten richtet sich nach Art und Umfang der Bewertung, dem ermittelten Verkehrswert sowie den Besonderheiten des Bewertungsobjektes. Hierzu können beispielsweise die Bewertung von Rechten und Belastungen im Grundbuch oder andere besondere objektspezifische Fragestellungen gehören.

Die Honorierung erfolgt in Anlehnung an die Honorarrichtlinien des BVS (Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie besonders qualifizierter Sachverständiger e. V.) sowie an die entsprechenden Honorarempfehlungen der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen.

Gerne erstelle ich Ihnen vor der Beauftragung ein individuelles Angebot für ein Verkehrswert- oder Kurzgutachten. Sprechen Sie mich gerne an.

Telefon: 02232 21 01 40
E-Mail: info@olaf-biermann.de

Zusätzliche Kosten

Fahrtkosten: 1,50 € je km zzgl. MwSt. ab Ortsgrenze Brühl (einfache Fahrt einschließlich Wegezeit)

Zusätzlicher Zeitaufwand: 125,00 € je Stunde zzgl. MwSt., beispielsweise für umfangreichere Beratungen, zusätzliche schriftliche Ausarbeitungen oder die Einholung und Prüfung weiterführender Kostenangaben, Angebote und Kalkulationen.

Alle genannten Preise verstehen sich zuzüglich der jeweils geltenden gesetzlichen Mehrwertsteuer.