Immobiliengutachten

Die IMMOBILIENBewertung

Die Grundstücks- und Immobilienbewertung ist ein durch Rechtsvorschriften geregeltes Verfahren, das durch die Anwendung fundierter betriebswirtschaftlicher, juristischer und bautechnischer Sachkenntnis einen Verkehrswert für bebaute und unbebaute Grundstücke  zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ermittelt. 

Gutachten in anonymisierter Ansicht sowie Referenzen können Sie gerne bei mir einsehen.  

Olaf Biermann - Sachverständiger - Fachwerkhaus

Die Immobilienbewertung ist ein sehr breit gefächertes und für den Großteil der Interessenten ein fremdes Gebiet, mit dem man nicht vertraut ist. Die Immobilienbewertung erfordert ein großes „know-how“ und eine ständige Aktualisierung des Wissensstandards. Deshalb ist es für die Sachverständigen unumgänglich sich ständig fortzubilden. 

Achten Sie deshalb bei der Auswahl ihres Sachverständigen unbedingt auf seine Ausbildung, sowohl in wirtschaftlicher als auch auf technischer Seite, damit Sie vor bösen Überraschungen bewahrt werden.

Es gibt mittlerweile zahlreiche Anbieter, überwiegend Makler, die bei FACEBOOK oder über Suchmaschinen wie Google kostenlose Wertermittlungen für Immobilien anbieten. Sie erhalten dann auch einen Wert für Ihre Immobilie, aber was fangen Sie damit an? 

Es fehlen bei dem Grundstück größtenteils Faktoren für Anpassungen der Grundstücksgröße, Grundstückszuschnitten, Wohnlagen, Infrastruktur etc. die alle im Verkehrswertgutachten ein tragende Rolle spielen. Zu den großen Einflussfaktoren zur Wertermittlung des Gebäudes zählen u.a.  die Bewertung von Bauschäden (z.B. nasser Keller, Risse), die Bewertung der Haustechnik (Heizung, Sanitär, Elektro), besondere Bauteile (z.B. Gaube, Kamin, Außentreppen etc.), Gartenanlagen, evtl. dingliche Rechte und vieles mehr. 

Sollten Sie in Erwägung ziehen, ein Haus zu kaufen oder zu verkaufen, gehen Sie auf Nummer sicher und holen sich einen Fachmann für die Bewertung dazu. Diese Kosten betragen, bezogen auf die Kosten des zu erwerbenden oder zu verkaufenden Objektes, nur einen Bruchteil und Sie können beruhigt in die Verhandlungen gehen.

Für Reihenhäuser, Doppelhaushälften und Einfamilienhäuser, die üblicherweise durch die Eigentümer selbst genutzt werden, findet das Sachwertverfahren Anwendung. Bei solchen Immobilien steht nicht der zu erwirtschaftende Ertrag (die Mieteinnahmen) im Vordergrund, sondern die Herstellungskosten beziehungsweise die Wiederbeschaffungskosten der Immobilie.

Der Sachwert setzt sich aus dem Bodenwert (Wert des Grundstücks) und dem Sachwert der baulichen Anlagen (Wert des Gebäudes) zusammen.

Im Sachwertverfahren werden die Herstellungskosten der Sache – abzüglich der Alterswertminderung – ermittelt. Es wird also ermittelt, was das Objekt in der (Neu-) Herstellung kostet und wieviel wegen des Alters davon zum heutigen Datum gemindert werden muss. Auch hier muss natürlich wieder die Lage am Markt und der individuelle Zustand der Immobilie berücksichtigt werden. Nicht durchgeführte Instandhaltungsmaßnahmen, Reparaturen und Anpassungen an gesetzliche Anforderungen werden als Reparaturstau oder Instandhaltungsstau bezeichnet. Dies wirkt sich natürlich wertmindernd auf den Verkehrswert einer Immobilie aus und trifft für alle drei beschriebenen Arten der Immobilienbewertung zu.

Je nach Größe und Nutzung kann ein zu bewertendes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung oder ein Zweifamilienhaus einen Grenzfall darstellen; hier ist möglicherweise zum Sachwertverfahren das Ertragswertverfahren als stützendes Wertermittlungsverfahren heranzuziehen.

Für Immobilienobjekte wie Gewerbeimmobilien, Mietshäuser / Mehrfamilienhäuser, oder gemischt genutzte Grundstücke, für die ein zu erzielender Ertrag im Vordergrund steht, wird das Ertragswertverfahren angewandt. Hier stehen die Renditebetrachtungen (Miet- und Pachteinnahmen) eines Eigentümers oder Investors im Fokus.

Die Wertermittlung im Ertragswertverfahren erfolgt über die Kapitalisierung der Ertragseinnahmen (Miete / Pacht) über die Restnutzungsdauer des Objektes. Hierbei wird auch das, je nach Objekt unterschiedlich hohe, Risiko durch Miet- oder Pachtrückstände, als auch durch Leerstand berücksichtigt (Mietausfallwagnis).

Gemeint ist hierbei nicht der aktuelle Mietertrag, sondern die marktüblich erzielbare Miete – was durchaus mehr oder weniger als der im Mietvertrag festgeschriebene Mietzins sein kann. Es wird also auf den heutigen Tag ermittelt, wieviel Ertrag die Immobilie bis zum Zeitpunkt des wirtschaftlichen Verfalls des Gebäudes einbringt.

Sofern kein Teil des Grundstücks separat veräußert oder anderweitig genutzt werden kann, wird der Grundstückswert nur in so weit berücksichtigt, als es für die Erwirtschaftung der Mieten / Pachten des auf ihm stehenden Gebäudes notwendig ist. Es wird die Annahme getroffen, dass ein Grundstück unendlich lange zur Verfügung steht, das aufstehende Gebäude aber nur begrenzt wirtschaftlich genutzt werden kann und dann ersetzt werden muss. Grob gesprochen kann das Grundstück für nichts anderes genutzt werden, solange das auf ihm stehende Gebäude bestand hat und nicht abgerissen wird (siehe Freilegung). Wäre das Grundstück unbebaut, könnte es als Baugrundstück veräußert werden, oder neu bebaut werden, um möglicherweise einen höheren Ertrag zu erzielen.

Ziel ist es einen marktgerechten Preis für das entsprechende Objekt nach den neuen Wertermittlungsrichtlinien 2016 bezogen auf den § 194 Baugesetzbuch* (BauGB) zu ermitteln.

Mit dieser gewonnenen Klarheit über den Verkehrswert Ihres Objektes, haben Sie sich ein Fundament geschaffen mit denen Sie in aller Gelassenheit in die Kauf- bzw. Verkaufsverhandlungen einsteigen können. Sie müssen immerhin einer Flut von Argumenten standhalten, die nur den Zweck der Preisreduktion verfolgt.

So kann eine Wertermittlung als marktgerechte Prognose gesehen werden, die den zu erwartenden Preis für die Immobilie widerspiegelt ohne ungewöhnliche [z.B. ein Käufer möchte ein Haus um jeden Preis haben (Liebhaberobjekt)] oder persönliche Verhältnisse [z.B. das Haus muss schnellstmöglich verkauft werden (der Preis würde natürlich stark sinken)] zu berücksichtigen.

Es muss nicht immer eine Veräußerung des Objektes stattfinden, um den Marktwert (fair value) zu ermitteln, z.B. bei Erbauseinandersetzungen ist die anteilige Ausschüttungssumme für die Miterben einer Erbengemeinschaft zu ermitteln, ohne das ein Verkauf stattfinden soll. Ein weiteres Beispiel stellt die Vermögensübersicht dar.

Die Veräußerung einer Immobilie bedeutet den Tausch eines Sachwertes gegen eine beträchtliche Geldsumme.

Der Käufer sollte Klarheit darüber haben, dass er nicht zuviel bezahlt, der Verkäufer das er nicht unter Preis veräußert.

* BauGB § 194 Verkehrswert (Fassung vom 01.08.2011)

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Ein VERKEHRSWERTGUTACHTEN verschafft Ihnen Klarheit über einen erheblichen Vermögenswert bzw. über langfristige Zahlungsverpflichtungen

KAUF: Sie sind am Kauf einer Immobilie interessiert und möchten wissen, ob der  geforderte Preis nicht über dem tatsächlich üblichen Wert liegt? Sie möchten dem Verkäufer ein überzeugendes Argument bei der Preis- verhandlung vorlegen, denn nicht selten liegen die geforderten Preise bis zu 20% über dem (Makler) Wert, bzw. unter dem Wert, wenn der Makler am schnellstmöglichen Verkauf interessiert ist.

EHESCHLIESSUNG, EHESCHEIDUNG: Die Ermittlung des Anfangsvermögens bei Eheschließungen mit Ehevertrag wird (als Absicherung, damit beide Partner „wissen, woran sie sind“) immer häufiger gewünscht. So ist die Ermittlung des Zugewinnausgleiches bei Ehescheidungen ein großes Beschäftigungsgebiet von Sachverständigen. Durch ein Verkehrgutachten können weitere nervenaufreibende Streitigkeiten um das Vermögen vermieden werden.

WICHTIG: Die Beauftragung sollte von beiden Parteien gewünscht sein, damit eine Befangenheit ausgeschlossen werden kann.

VERKAUF: Sie möchten Ihre Immobilie veräußern und möchten wissen, welchen Preis Sie  auf dem Markt erwarten können? Sie möchten überprüfen, ob der ermittelte   Wert eines Maklers den tatsächlich gegebenen Umständen entspricht? Darüber hinaus möchten Sie dem Käufer einen unabhängigen Nachweis bieten, dass   das Gebäude den geforderten Preis wert ist und Ihm ein Gebäudeprotokoll über dessen Zustand geben.

ERBSCHAFT: Einer Ihrer Miterben erhält aus der Erbmasse gemäß Testament eine Immobilie. Sie selbst sollen entsprechend Ihrem Erbteil ausgezahlt werden. Ein Verkehrswertgutachten schafft hier Klarheit über Ihre Ansprüche. Oft ist das Erbstück sehr viel mehr wert, als ursprünglich in Verfügungen, Testamenten oder Erbverträgen erklärt wurde. 

SCHENKUNG: Die Festsetzung der Erbschaftssteuer oder Schenkungs- steuer ist gegenüber dem Finanzamt neu argumentierbar und kann unter Umständen Steuern sparen helfen.    

ZWANGSVERSTEIGERUNG: Ein Gutachten wird benötigt zur Festsetzung des Verkehrswertes durch das Vollstreckungsgericht und für die Bestimmung von Wertersatzansprüchen bei Rechtsverlusten.

Diese oben aufgeführten Punkte sind die i.d.R. geläufigsten für Privatpersonen, bei denen Gutachten benötigt werden, bzw. die Sicherheiten in geldwerten Angelegenheiten suchen. Falls Sie Fragen zu einem dieser oder noch nicht erwähnten Punkte, also „Rund um die Immobilie“ haben, fragen Sie einfach unverbindlich nach.

VERKEHRSWERTGUTACHTEN

Das Verkehrswertgutachten enthält eine detaillierte und besonders ausführliche Beschreibung der Lage, des Grundstücks, der Aufbauten sowie der rechtlichen Gegebenheiten. Diese ausführliche Wertbestimmung findet nicht zuletzt auch vor Finanzbehörden und Gerichten Verwendung.

Ziel ist es einen marktgerechten Preis für das entsprechende Objekt nach den Wertermittlungsrichtlinien 2006 bezogen auf den § 194 Baugesetzbuch* (BauGB) zu ermitteln.

Mit dieser gewonnenen Klarheit über den Verkehrswert Ihres Objektes, haben Sie sich ein Fundament geschaffen mit denen Sie in aller Gelassenheit in die Kauf- bzw. Verkaufsverhandlungen einsteigen können. Sie müssen immerhin einer Flut von Argumenten standhalten, die nur den Zweck der Preisreduktion verfolgt.

So kann eine Wertermittlung als marktgerechte Prognose gesehen werden, die den zu erwartenden Preis für die Immobilie widerspiegelt ohne ungewöhnliche [z.B. ein Käufer möchte ein Haus um jeden Preis haben (Liebhaberobjekt)] oder persönliche Verhältnisse [z.B. das Haus muss schnellstmöglich verkauft werden (der Preis würde natürlich stark sinken)] zu berücksichtigen.

Es muss nicht immer eine Veräußerung des Objektes stattfinden, um den Marktwert (fair value) zu ermitteln, z.B. bei Erbauseinandersetzungen ist die anteilige Ausschüttungssumme für die Miterben einer Erbengemeinschaft zu ermitteln, ohne das ein Verkauf stattfinden soll. Ein weiteres Beispiel stellt die Vermögensübersicht dar.

KURZGUTACHTEN

Ein Kurzgutachten ist die preisgünstige Alternative zum ausführlichen Verkehrswertgutachten.

Die Gutachtenerstellung erfolgt selbstverständlich ohne Beeinträchtigungen in der Qualität. Auf ausführliche Beschreibungseinheiten wird hierbei verzichtet. Im Fokus steht die Wertermittlung. Das Kurzgutachten dient Käufern und Verkäufern einer Immobilie als eine aussagekräftige und damit hilfreiche Grundlage bei Kauf- oder Verkaufsentscheidungen sowie bei Finanzierungsgesprächen mit Banken und Kreditinstituten.

Die Erstellung eines Kurzgutachtens ist immer dann sinnvoll, wenn eine Verwendung vor Gericht oder den Finanzbehörden nicht notwendig bzw. keine Konfliktsituation (z.B. Auseinandersetzung im Zusammenhang mit Erbsituationen oder Scheidung) gegeben ist. Als Vorlage bei öffentlichen Ämtern (z. B. beim Finanzamt oder Nachlassgericht) ist das Kurzgutachten aufgrund des deutlich reduzierten Beschreibungsumfangs gegenüber eines ausführlichen Verkehrswertgutachtens jedoch nicht geeignet.

Bei einem Kurzgutachten werden sämtliche wertrelevanten Informationen wie bei einem Verkehrswertgutachten eingeholt:

  • Einholung eines aktuellen Bodenrichtwertes beim Gutachterausschuss
  • Überprüfung der wertrelevanten Rechte und Belastungen im Grundbuch
  • Abklärung der baurechtlichen Festsetzungen, z. B. im Bebauungsplan
  • Baulastenanfrage
  • Einholen einer Erschließungs- und Anliegerkostenbescheinigung
  • ggfs. Denkmalschutzanfrage
  • ggfs. Altlastenanfrage

KURZGUTACHTEN:

Pauschal 750,- Euro betragen die Kosten für ein Kurzgutachten auf wohnwirtschaftlich genutzte Standardimmobilien (Wohnungen/ Doppelhaushälften, Ein-/Zweifamilienhäuser)  mit einer Wohnfläche von bis zu ca. 150m². Die Beschaffung fehlender Dokumente werden nach Stundensatz EUR 60,- zzgl. Auslagen nach Beleg abgerechnet. Sollten Sie innerhalb von 3 Monaten doch ein Verkehrswertgutachten benötigen, so werden selbstverständlich die bereits entstandenen Kosten von dem Kurzgutachten angerechnet.

VERKEHRSWERTGUTACHTEN:

Das Honorar für Verkehrswertgutachten wird in Anlehnung an die Honorarrichtlinie des BVS (Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie besonders qualifizierter Sachverständiger e.V.) sowie der Gutachterausschüsse NRW nach dem ermittelten Verkehrswert ohne Wertminderungen und nach Art und Umfang der Ausarbeitung (z.B. Berechnung evtl. Rechte im Grundbuch Abt. II) bemessen. Für ein individuelles Angebot für Verkehrswert- als auch Kurzgutachten kontaktieren Sie mich bitte unter 02232 21 01 40 oder per Mail unter info@olaf-biermann.de.

Beispielobjekte von mir durchgeführter Verkehrswertgutachten

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